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房地产新政密集落地多地楼市活✻跃度出现提升近期，各地优化调整房地产政策的消息纷至沓来？随♠着房产新政密集落地，多地楼市活✻跃度出现提升;5月28日，上海优化调整房地产市场政策“沪九条”落地;除了调降住房贷款首付款比例和房贷利率下限，新政在住房限购政策上进行松绑，包括非本市户籍购房社保年限由5年调整为3年、多子女家庭可额外增加一套购买名额等?新政落地后，市场反应如何；“沪九条”落地楼市出现活✻跃迹象新政落地后，二手房市场出现活✻跃迹象!上海市徐汇区的赵先生，想置换一套更宽敞的新居，最近一段时间，上门来看他家这套90多平方米住宅的客户明显增多?市民赵先生：大概是每周有个五到六组以上，有的时候一天可能也会有个两三组，比原来的带看的次数多了蛮多？此外，上海新房市场也有升温；周日下午，记者在松江区某新房楼盘看到，有不少前来看房的市民？据该楼盘销售负责➨人介绍，5月28日新政落地以来，成交量和客户到访量均增长了近四成；松江区某楼盘营销负责➨人卢一铭⅔：我们之前一直有一个限购客户，他是四年的社保!那社保五年改三年之后，对他是非常有帮助的，所以在政策出来以后，第二天就直接来我们这边订房了!他的购房门槛，包括利率、月供都是有所降低的!楼市新政公布后多个楼盘到访量翻倍?房地产新政策对楼市影响几何近期，多地陆续优化调整房地产政策，从金融、土地、存量商品住房消化等方面综合施策，包括取消房贷利率下限、下调房贷首付款比例和公积J金贷款利率等?在政策带动下，房地产市场反应如何，如何进一步提振楼市!市场活✻跃度提升记者在采访中发现，新政落地对市场情绪带动明显，市场反应积J极，活✻跃度提高不少！“能否使用房票购买本楼盘商品房?”“是否参与以旧换新活✻动！”……近日，记者走进南京秦淮区文璟和颂售楼营销中心，前来看房和房地产最新政策的市民问题不断?文璟和颂项目销售负责➨人宋存园介绍，近一个月以来，南京紧锣密鼓地出台了以旧换新、户口新政、利率下调、首付降低等一系列新政策，项目所在的秦淮区还出台了房票安置、购房奖励等加码政策，吸引了大量购房者进店J；5月至19日这周，项目顾客到访量环比上涨300%，较“五一”期间到访高峰上涨了20%?南京房地产学会副会长孟祥远表示，房地产市场在经历了一个比较大的调整后，已经到了一个底部，各地推出的房地产支持政策释放了积J极信号?在郑州，多个楼盘售楼部热闹了起J来;自4月20日郑州以旧换新政策全面推行，特别是5月17日新政发布后，郑州楼市热度明显提升;郑州龙湖地产熙上项目负责➨人陈磊表示，“五一”期间，熙上项目日均到访量超过100组，总销售额突破4000万元;“五一”假期结束后的一周，以旧换新客户明显增多，平均每日到访客户中有超过50%均为以旧换新客群！据58安居客研究院数据，4月20日至5月20日，安居客郑州线上找房热度环比提升74%？随♠着5月15日合肥发布《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》，合肥房地产市场也迎来一场新变局;数据显示，在文件出台一周内，网络上关于合肥优化房地产政策的相关信息中正面及中性信息占比较高，市场情绪向好！成交量明显增多据广发证券统计，截至5月29日，5月以来全国74城的二手房中介门店J成交量同比增长31.1%；5月17日打出房地产政策“组合拳”后，二手房中介日均成交环比增长15%，门店J日均来访量环比增长15%？数据显示，《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》出台一周内，重点楼盘到售楼部现场看房人次增加了40%左右，二手房近一周交易➨量较上周增加10%，新房及二手房市场活✻跃度均有所提升！安徽建筑大学建筑经济与房地产管理研究中心副主任杨苏表示，房地产新政不仅能有效稳定房价J，还能让市场更有活✻力和公平，提供更多样化、更实惠的住房选择！据贝⅔壳研究院郑州分院数据，楼市新政出台后首个周末（5月18日、5月19日），郑州二手房成交量环比上涨约25%，新房带看量环比上涨约84%，新房成交量环比上涨约42%；一段时间以来，南京陆续发布新一轮房地产支持政策，包括购房直接办理落户、购房最高补贴20万元、买房还送购车券……记者从南京市秦淮区住房保障和房产局了解到，秦淮区国有土地上住宅房屋征收房票安置可在南京全市通兑，购买商品房最高可奖励5%，除了可用于购买商品住房外，还可以购买公寓、商办、车位、车库及储藏室，使用范围非常广泛;南京市江宁区则拿出真金白银补助居民购房!据悉，从今年4月1日至12月31日，在江宁区购房，研究生及以上学历将给予购房款1%的购房补助；若是在区内购买竞配建住宅的，再一次性给予20万元购房补助，并额外给予价J值5万元的购车抵用券?南京一系列促进房地产市场稳定发展的新政中以旧换新成效立竿见影?5月底，首批Η参与南京市存量房以旧换新活✻动的10位业主代表正式签约！在首批Η完成线下验房并出具评估价J格的100套房源中，有52位业主确认成交;在南京安居集团存量房以旧换新签约现场，南京市民华志勇夫妇高兴地签下了自己的名字？华志勇告诉记者，一直想把老城区的老房子换新，这次终于把“老破小”换成了电梯房?南京安居建设集团相关负责➨人告诉记者，4月27日至5月20日，线上、、现场等各类已经超过3400组，现场累计来访超过2200组，缴纳新房意向认筹金的换房人515组!政策空间待深挖当前，房地产市场仍处于恢复过程中，地方政府正在进一步深挖政策空间，在优化增量住房政策的同时，努力消化存量房产！专家表示，一揽子新政鼓励真正的住房需求，有助于稳定市场预期，进一步活✻跃房地产市场交易➨;从具体举措看，此番房地产新政兼顾供需两侧，注重政策组合发力？合肥的《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》，包含了对购房群众实施购房补贴等惠民政策！明确在一定期限内，凡在合肥购置新房的居民，根据不同条件类型可给予总房价J1%至2%的购房补贴？《通知》同时也包含了帮助企业加快销售节奏等助企措施?比如，合肥市区商品住房项目可由企业自主销售，并全面取消楼层差价J限制，优化价J格调整机制；合肥市住房保障和房产管理局市场处处长乔磊表示，合肥因地制宜出台了10项举措，不断优化房地产市场供需关系，鼓励国企通过收购部分二手住房等方式进行存量去化的同时，在热点区域土地供应、低密住宅供给、优化控规导则、提高得房率等方面优化增量供给，助力盘活✻房地产库存?另外，当地注重凸显人文关怀!比如，针对二孩及以上本市户籍家庭，新市民、进城农民、城市公共服务人员等特殊群体，提高购房补贴标准？在国家发布支持房地产稳定发展的总体政策后，南京根据实际情况积J极优化细化各项子政策？比如，对供地策略积J极调整后，缩减了一半以上的供应量，推出一系列宽松政策，拿出真金白银支持房地产市场发展，这对新房和二手房市场等都有着积J极正面的影响!南京房地产学会副会长孟祥远表示，接下来，一系列政策还会推动新房和二手房市场相关数据的持续放量，有了量就可以稳住市场?郑州推出购房补贴措施积J极促进楼市回暖?在原有青年人才购房补贴的基础上，2023年8月，郑州市为在郑州购房的青年人才提供100%的契税补贴!为购房的二孩、三孩家庭分别给予2万元、3万元的一次性补贴?为年底前购房的购房人提供50%购房契税补贴等3项购买新建商品住房补贴措施，切实支持合理住房需求？2023年9月，郑州全面取消住房限购和限售政策，对合理住房需求进行松绑？今年4月2日，郑州市取消了首套住房的贷款利率下限;目前，郑州还推出二手房带押过户、公积J金支付首付款等多项措施，切实降低购房者住房消费负担!同时，今年继续实施契税补贴政策，至年底前购买新建商品住房均可享受30%契税补贴？易➨居研究院研究总监严跃进认为，房地产新政对市场交易➨、地产股行情、全年楼市行情和购房者信心等方面都具有积J极作用，体现了国家对房地产市场的重视和支持?当前，各地要积J极引导城市房地产健康发展，尽早让行业恢复健康发展趋势?文/经济日报记者蒋波夏先清杨子佩梁睿李思隐；房地产限售等地方案例首次入选□本报记者朱宁宁全国人大常委会法工委近日对外公布2024年第1号备案审查工作案例?2022年11月，法工委探索建立备案审查案例指导制度，适▲时发布体现地方立法共性问题、具有指导意义的典型案例，截至目前，公布了3次共8件备案审查工作指导案例！与此前不同的是，此次公布的3件案例均为地方人大常委会的备案审查案例，分别涉及有关城市供水管理、房地产限售和燃气安全管理等规定？对于为何将地方备案审查典型案例作为指导案例予以公布，全国人大常委会法工委法规备案审查室主任严冬峰表示，主要是考虑到近年来地方人大常委会普遍加大备案审查工作力度，提高备案审查工作质量，形成了一批Η体现地方特色，具有较强时效性、针对性的典型案例，对地方立法和备案审查工作具有直接的借鉴意义;案例一：某市人大常委会审查纠正市政府部门规范性文件关于房地产限售的规定2021年8月，某市政府出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，规定“新购买的新建商品房和二手住宅，在取得不动产权证满3年后方可上市交易➨”？2022年4月出台《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》，规定“新购买的新建商品住宅在商品房买卖合同备案之日起J满3年可上市交易➨”，放宽了新建商品住宅的限售限期;2022年6月出台《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》，规定“新购买的新建商品住宅和二手住宅不限售”，全面取消了限售规定，但2021年8月2日至2022年6月10日期间购买的二手房仍需在取得不动产权证满3年后方可上市交易➨；2023年5月，根据公民审查建议，某市人大常委会法工委对上述3个文件中关于房地产限售的规定进行审查后认为，民法典规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利!房产出售就是所有权人的一种处分权利，不动产交易➨是公民的权利和自由，受法律保护？推行限售政策，是国务院为贯彻落实“房住不炒”精神，赋予地方政府根据实际情况采取的一种临时性措施；某市政府于2021年8月2日出台的限售政策，是为了落实国家有关房地产调控政策，抑制房价J过快上涨，维护社会公共利益，对公民合法权益进行必要限制，具有一定的合理性；随♠着国家政策背景和房地产市场环境的变化，某市政府仍对2021年8月2日至2022年6月10日期间购买的二手住宅进行限售，是对部分公民在特定期间内不动产交易➨的区别对待，不当限制了民事主体财产权利的行使，显失公平公正，不具有合理性和适▲当性，也与民法典等有关法律的规定不一致，应予以纠正?2023年8月，某市政府废止了所有二手住宅限售的规定;案例二：某省人大常委会审查纠正省政府规章关于经营用水加倍收费、逾期不缴水费予以行政处罚并设定行政强制的规定《某省城市供水管理规定》（以下简称《供水管理规定》）规定了经营用水加倍收费的原则，同时规定对逾期不缴纳水费的行为给予行政处罚，并设定停止供水、滞纳金等行政强制的规定！2021年，某省人大常委会法工委对《供水管理规定》中的前述规定进行了主动审查!审查发现存在两个方面问题：一是关于对经营用水加倍收费原则的规定;国务院《城市供水条例》第二十六条规定，“城市供水价J格应当按照生活✻用水保本微利、生产和经营用水合理计价J的原则制定!城市供水价J格制定办法，由省、自治区、直辖市人民政府规定！”按照该规定，生产和经营用水的供水价J格都应当以合理计价J为原则!但《供水管理规定》却将生产和经营用水的供水价J格作出区分，与党中央关于减轻企业负担的重要部署精神和《城市供水条例》有关规定不一致，生产用水仍以合理计价J为原则，而经营用水则按照加倍收费的原则确定收费标准，加重了相关市场主体的经济负担！二是关于对逾期不缴水费予以行政处罚，并规定停止供水、加处滞纳金等行政强制的规定；2018年修订的国务院《城市供水条例》规定，未按规定缴纳水费的，可以予以罚款;2020年修订时，该规定已被删除!《供水管理规定》未作出相应修改，仍保留相关行政处罚规定，滞后于上位法；停止供水属于行政强制措施，修改后的国务院《城市供水条例》删除了对未按规定缴纳水费可以采取停止供水等行政强制措施的规定，《供水管理规定》的相关规定已经没有上位法依据，应当予以纠正？同时，加处滞纳金是行政强制执行的一种法定方式，只能由法律设定；目前法律尚未对逾期不缴纳水费的行为作出加处滞纳金的规定，《供水管理规定》无权设定加处滞纳金的规定？2022年，某省政府废止了《供水管理规定》!案例三：某市人大常委会审查纠正市政府规范性文件关于强制要求燃气用户安装使用指定燃气设施和燃气企业有权对燃气用户采取停气措施的规定某市政府制定的关于进一步加强全市管道燃气安全经营管理的意见规定，“燃气用户要全面推行使用不锈钢波纹软管、符合国家规范标准带有熄火装置的燃气燃烧器具，安装使用安全自闭阀，安装智能气表”，“自文件发布之日起J，凡未交付使用及新建居民住宅，必须安装并设计智能燃气计量表、安全自闭阀等燃气设施，否则不予竣工验收；既有居民住宅由属地政府（管委会）组织辖区内管道燃气企业制定改造方案，分批Η、分期、限期（六个月内）改造到位”!意见还规定，对私拉乱扯、擅自改动燃气设施和违规使用燃气拒不整改的，由管道燃气企业采取停气措施;对此，有公民提出了审查建议?2022年7月，某市人大常委会法工委对意见存在的问题进行了审查？市人大常委会法工委审查认为，根据国务院《城镇J燃气管理条例》的相关规定，燃气用户只要使用合格的燃气燃烧器具和气瓶，及时更换国家明令淘汰或者使用年限已届满的燃气燃烧器具、连接管等就符合法规规定？《某市燃气管理办法》规定，“提倡居民用户安装使用燃气泄漏安全保护装置，使用合格的燃气燃烧器具、气瓶和不锈钢波纹软管！”“提倡”为一种倡导性、鼓励性表述，赋予燃气用户的选择权;因此，意见中关于“全面推行使用”“必须安装”指定燃气设施，以及“限期改造到位”的规定，涉嫌与国务院行政法规和市政府规章的规定相抵触，将提倡的用户选择权改变为强制性义务，侵犯了公民的合法权益；对于意见中有关燃气企业有权对燃气用户采取停气措施的规定，市人大常委会法工委经审查认为，根据国务院《城镇J燃气管理条例》《某省城镇J燃气管理办法》以及《某市燃气管理办法》中的相关规定，对用户不遵守安全用气规定出现安全隐患的，应当提醒燃气用户整改;用户不按规定落实整改可能造成安全事故的，燃气经营企业才可以停止供气，并在隐患消除后及时恢复供气；根据民法典的有关精神和供用气合同相关规定，确保燃气连续供应既是燃气经营企业的义务，也是燃气用户的权利，应当慎重采取停止供气的措施！意见关于采取停气措施的规定与行政法规、省地方性法规和市政府规章的规定不一致？同时，该规定与关于全面推行不锈钢波纹软管、智能气表等改造工程的规定是在意见同一条款中规定的，容易➨造成不改造就停止供气的误解?综上，该市人大常委会法工委审查认为，意见相关规定与上位法不一致，建议制定机关修改相关规定!2022年10月，市政府对意见相关规定作出修改，并要求燃气公司正确解读和适▲用文件，不得强制要求改造，不得指定企业改造，依法慎用停气措施!此外，对群众反映的燃气改造费用较高的问题，采用由电信公司出资改造等方式减轻燃气用户负担，个别老旧小区改造由政府补贴，免费改造提升？房贷可以先付息后还本了，适▲合普通人吗？来源|财经五月花作者|《财经》记者陈洪杰业内人士认为，做好气球贷风控的关键还是要做好现金流的工作，即此类还贷资金的测算工作？除了要做好还贷人的收入状况审核，对于经济形势、房产价J值走向等也需要持续进行严密的监测5月中旬以来，房地产利好政策频出;多家银行也参与其中，加大了先息后本还款方式的推出力度！近期，平安银行发布的《房贷利好政策来啦》一文中介绍了多种还款方式，其中：借款人按约定的总期数（固定20年）计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金！这就是所谓的气球贷（BalloonLoan），贷款前期每期还款金额较小，但在贷款到期日还款金额较大，“前小后大”像气球?不仅是平安银行，另有多家银行也实行了房贷的先息后本还款方式；有行业人士称，“贷款者可在部分国有大行、股份制银行的银行上申请先息后本的方式，无需按照传统的等额本息和等额本金还款；”另有人士在社交平台上分享，有银行已允许贷款者从等额本息改成先息后本，不过2年-3年之后再变更回等额本息；多位行业人士称，先息后本的还款方式比较适▲合那些前期资金紧张但预计未来会有更多可支配资金的客群;“需要注意的是，先息后本的还款方式，其综合融资成本也是比较高的;对客户来说，先息后本在前期的还贷压力较小，短期内迅速提高了资金使用效率，但后续偿还贷款的压力明显放大，如果客户的还款能力不强，可能会造成违约等问题!”金融监管政策专家、冠苕创始人周毅钦称？“欠债总是要还的;”另一位银行业人士称，购房者需要有合理的还款规划，以及对未来可支配收入有着清晰的认识，若采取过高的杠杆，则会带来风险;先息后本，减轻还款压力近日，平安银行推出了多个前期还款金额小的特色还款方式;气球贷为其中之一，借款人按约定的总期数（固定20年）计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还给平安银行剩余本金!平安银行在后续回应称，气球贷还款方式仅适▲用该行个人商住两用房按揭业务？平安银行于近期推出的其他还款也有气球贷的属性，例如二阶段还款、双周供、轻松还?其中二阶段还款是“第一阶段只还利息、第二阶段等额本息”！双周供是指由月供改为两周一次还款！轻松还是指“每月还利息、每六个月还一定比例的本金、最后一次性还剩余本金”；早在2008年之前，气球贷已经出现，并在房贷政策较为宽松的2008年、2009年受到过热捧？但此后，房地产政策趋严时，先息后本的还款方式被一些炒房客所利用，放大购房杠杆，有些银行也因此被监管叫停此类金融服务;到了2021年7月，深圳市房地产中介协会发布《关于开展房地产中介机构规范经营专项整治工作的通知》称，各房地产中介机构及相关从业人员应对照以下整治重点进行自查自纠：诱导消费者使用气球贷等金融产品，但对消费者隐瞒后续可能产生无法续贷的情况及风险！诱导消费者伪造银行流水等违法违规行为等；“目前，有银行推出了按揭贷款可以申请变更还款方式，从等额本息改成先息后本，2年-3年之后再等额本息，从而减轻还款压力!对于无法偿还的存量客户，有的银行从每月还款变成按季度还款，甚至半年还一次利息，相当于给客户多半年时间，有的直接延期一年还款?”另有人士在社交平台上分享!这几年，商业银行的创新不仅仅有气球贷，还有百岁贷等产品；百岁贷是指，“借款人子女作为共同借款人，最长可贷至100岁！”易➨居研究院研究总监严跃进表示，鉴于2024年房贷政策历史上较为宽松，且购房者的收入状况出现了很多变化和新情况，所以此类创新的关键在于，能否和还款能力匹配且不出现违约风险！从这个角度看，建议风控能力强且信贷质量管控能力强的银行，可以进行试点和营销;关注气球贷风控气球贷等还款方式的创新，与银行资产端投放压力加大有关！国家金融监管总局数据显示，截至2024年一季度末，中国银行业金融机构总资产逼近430万亿元？截至2023年末，银行业金融机构的总资产为417.29万亿元，较2019年增长了47.71%?然而，就个人房贷业务而言，一直是银行的优质资产，抵押充足、再加上不良率较低，为国有大行和全国性股份制银行的核心业务之一；不过，2023年是个分水岭;中国人民银行发布的《2023年金融机构贷款投向统计报告》显示，个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%，增速比上年末低2.8个百分点？2024年以来，陆续有重点城市松绑或者全面取消限购政策，尤其是在5月17日，史上最大力度降息降首付出现，保交楼、去库存等政策相继出台？“气球贷等先息后本产品的推出，背后的动力在于银行想在个贷市场上有更多的作为；”一位银行业资深人士称；在房地产新形势下，银行、购房者需要注意哪些什么!不用于等额本金和等额本息等传统偿还方式，先息后本的还款方式比较适▲合那些前期资金紧张但预计未来会有更多可支配资金的客群？周毅钦表示，如果借款者的还款能力不强，可能会造成违约等问题？因此也需要商业银行对客户的财务状况和还款能力进行准确评估；在严跃进看来，若随♠意发放此类贷款，则很容易➨造成一种错觉，即还款压力不大?因为若是后续收入状况不及预期，其压力会变得越来越大，会产生不可控的贷款违约和金融风险问题！“对申请贷款的人从职业情况、工作年限、工资收入和零工收入、信用状况、产业情况、过往购房情况和贷款情况等角度进行分析，细化不同群体的收入曲线结构和趋势，以更精准推进差异化和个性化的房贷还款计划和产品;”他建议;从风控的角度，严跃进还称，关键还是要做好现金流的工作，即此类还贷资金的测算工作!除了要做好还贷人的收入状况审核，对于经济形势、房产价J值走向等也需要持续进行严密的监测；即时刻关注还贷者的还款来源和还款压力情况，主动提前预测问题?同时也需要明确一点，即类似业务可以推，但需要设定上限，否则过多业务集中在此类领域，本身会产生较大的金融风险问题！有数据显示，从居民杠杆视角来看，2023年中国家庭杠杆率处于较高水平、达64%!居民可支配收入增速亦放缓，2020年-2023年平均增速为3%、低于2016年-2019年7%的均值，且2023年底居民就业、收入预期指数亦处低位、尚在修复；“经济还在缓慢复苏，购房者不要盲目加杠杆，需认真考虑当下消费以及未来收入预期，做好相应的资产规划;”另有行业人士称!房贷还款方式卷出新花样，“先息后本”重出江湖遇冷近期，市场上各类与“先息后本”相关的小作文盛传?多家媒体报道平安银行在房贷业务宣传中，提及“二阶段还款”“气球贷”等有争议的先息后本的还款方式？据了解，“气球贷”的概念如同字名，即根据气球“前小后大”的形象来形容还贷金额“前小后大”?“气球贷”还款方式下，允许借款人在贷款初期享受较低的月供，但在约定期限结束时需一次性还清剩余的本金和利息?记者调查梳理发现，除平安银行外，建设银行、工商银行、邮储银行等多家银行也有房贷“先息后本”还款方式存在？例如，建设银行的“轻松供”“尾期还”，兴业银行的“随♠薪供”等！与普通的等额本息相比，这类还款方式在前期月供压力更小，但综合利息将有一定上浮？上述还款模式多在2022年上线，目前多数仍存在;与此前曾被监管叫停的模式不同，这些还款方式存在一定风险控制安排，在还款时间、用途上有限制;不过，记者从多个银行客户经理处获悉，这类还款模式上线后，客户量并不大，对银行业绩的提振作用也相对有限？创新的“先息后本”还款模式据了解，与经营贷先息后本的还款方式不同，这类个人按揭贷款“先息后本”还款方式出于风险控制，多存在时间、金额、用途上的限制!例如，平安银行在官微推文中介绍的“二阶段还款”?如采用该还款方式，可在前三年内按月付息、无须偿还本金，在剩余贷款期限按月等额本息还款；不过记者于昨日致电广州某网点时，该客户经理称暂不了解此类还款模式;图片来源：平安银行官微与之类似的还有建设银行！记者从该行广东某分行网点客户经理处获悉，该行曾推出过“轻松供”“尾期还”两类账单计划，目前仍存在，需要经审批Η才可使用！该行历史宣传资料显示，“轻松供”最长可选择24个月期限，在此期间每个月本金部分只需要1元，按月缴纳利息;剩余本金将顺延至第三年偿还!而“尾期还”则是借款人在申请个人住房贷款时，可以选择保留一定比例的尾款本金（最高为30万元且不能超过贷款总金额的30%），该部分保留的尾款本金在提前还款或是贷款到期时结清本金及利息即可！而也有银行在用途上“设限”；平安银行5月底在官方端宣传个人按揭“气球贷”还款方式！该还款方式下，借款人需按约定的总期数（固定20年）计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金!平安银行在后续对媒体表示，“气球贷”还款方式仅适▲用该行个人商住两用房按揭业务？据记者不完全统计，约有5家银行在2022年曾密集上线此类账单计划，其中多数目前还存在，只是者较少；一名资深地产人士告诉记者，因为存在期限、金额、用途等多重限制，上述先息后本的还款方式本身杠杆加得并不大!与多年前被监管叫停的“气球贷”有一定区别？比如，在2010年以前，有些银行的气球贷的还款方式可运用于住宅，目前仅运用于商住两用房？另一方面，早期个人按揭“气球贷”在第一个借贷周期到期后，可展期至下一个周期；目前的这一“气球贷”模式在宣发资料中并未指出该点！利息增多与常规的等额本金、等额本息相比，上述“先息后本”的还款模式有何差异;有业内人士分析，这种模式最大的用途就是提供“缓冲期”，在最开始的时间内月供压力较小;但其实际支付的本金和利息总额更高;以上述某国有行的“轻松供”产品为例，假设贷款100万元、还款期限30年，利率3.5%！常规的等额本息还款法，月供需要4490元!但如在前两年使用“轻松供”，则每月只要还1元本金，月供在2800元~2900元！但整体看，等额本息法最终需支付的本金、利息合计为161万元，而“轻松供”因为延后偿还本金，最终需支付的本息约为167万元？“气球贷”的情况也类似;以上述“气球贷”还款方式为例，假设贷款100万元、还款期限5年，年化利率5%！等额本息法下，月供为18871元！而如选择“气球贷”的还款模式，则月供为6599元（除最后一期外），远低于前者;但整体看，采用等额本息法，客户需要支付的利息为.2万元，而“气球贷”需要支付的利息为23.08万元，相差约10万元!记者注意到，上述还款方式多在2022年密集上线，上线不久后就“偃旗息鼓”，市场反响平平;“本金延后时间长了，利息就会变多!”广州购房者宁丽（化名）告诉第一财经记者，自己曾经因为短期资金周转困难，权衡过利弊，但最终因为利息增加太多而放弃!在她看来，这种模式本质上属于“延期还款”，在目前市场行情下大部分的接受程度都较低！受访的多名银行客户经理也印证了宁丽的说法；“都是雷声大，雨点小;”福建某股份行客户经理告诉记者，这一业务曾经在2022年重点宣传过，但他入职以来还没办理过这一业务!前来的客户大多了解了利息情况后就没有“后文”了！而一家国有行的资深客户经理则表示，她近年只经手过五单先息后本类业务，其中四单是在2022年与某楼盘联合做宣传活✻动期间办理！另一个可侧面印证的现象是，与“轻松供”“气球贷”等创新“先息后本”模式在市场不温不火不同，2022年前后，提前还贷客户的数量与规模却在激增，热度空前；上述国有行客户经理告诉记者，一冷一热背后，实际和房地产市场、宏观环境的变化相关?存款利率下行、楼市遇冷，大家都更倾向于提前还款;“轻松供”这种延期还款的模式并不符合当前行情；在她看来，一般只有在房地产市场火热的阶段，这种创新的先息后本的还款模式才会比较受欢迎！很多客户会因为看好楼市未来涨势，想抓紧上车，短期内加大资金杠杆？是否合规?业内普遍认为，上述模式近年“重出江湖”，或与银行房贷业务逐渐缩水、业绩压力增大有关？房贷规模缩水、利率内卷至极限背景下，不少银行通过各类创新产品试图突围“揽客”!根据2023年财报，国有六大行个人住房贷款（按揭贷）余额合计约为26.43万亿元，同比减少约5166亿元?“随♠着按揭贷款利率的持续调降，按揭贷款资产的利差也已经下降到较低的水平，银行卷‘价J格’的空间越来越小!”华福证券研究所金融首席分析师张宇认为，各家银行势必会不断优化产品设计以及改善服务体验等来争夺客户!先息后本的还款方式能够减轻居民前期还贷的压力，满足新市民购房安居需求，在当下产品中具备创新性，预计未来各家银行会推出更多的创新举措来吸引客户？银行跃跃欲试创新房贷产品背后，这类创新的“先息后本”还款方式是否合规！资深金融监管政策专家周毅钦对第一财经记者表示，此前在房地产政策趋严时，“先息后本”的还款方式确实有一定的打擦边球嫌疑，被一些炒房客所利用，放大购房杠杆，有些银行也因此被监管叫停此类金融服务！但近年来，房贷政策不断放松，金融监管部门、地方政府、商业银行合力促进房地产业重回增长通道；商业银行在合法合规的大前提下，在自身经营权限内，可以对个人住房贷款业务进行金融创新，例如采取更加灵活✻的还款方式等？易➨居研究院研究总监严跃进也持相似观点；他认为鉴于今年房贷政策历史上最为宽松，且购房者的收入状况出现了很多变化和新情况，所以此类创新的关键在于，能否和还款能力匹配且不出现违约风险？从这个角度看，建议风控能力强且信贷质量管控能力强的银行，可以进行试点和营销?严跃进也对记者表示，关键在于信贷的投放和还款能力匹配;若是按最近两年的还款者的收入状况看，确实会呈现先低后高的情况，这也就是所谓的“前小后大”，这一点和“气球贷”的“前小后大”是比较匹配的，所以其本身和居民家庭或购房者的收入状况有一定的相似性或匹配度;但不建议不评估购房者的收入状况，随♠意发放此类贷款，其很容易➨造成一种错觉，即还款压力不大!因为若是后续收入状况不及预期，其压力会变得越来越大，会产生不可控的贷款违约和金融风险问题？“建议对申请贷款的人从职业情况、工作年限、工资收入和零工收入、信用状况、产业情况、过往购房情况和贷款情况等角度进行，细化不同群体的收入曲线结构和趋势，以更精准推进差异化和个性化的房贷还款计划和产品！”严跃进说?
